伦敦十年房产大事件（上）.docx
2008年9月雷曼破产后，2009年3月房地产上市公司的股价开始上涨。而接下来的十年，伦敦和英国房地产进入了一个不可思议的十年。在各国央行向世界经济注入资金的提振下，房地产价格回升，随后超过了此前的周期性高点。2012年奥运会之后，伦敦成为世界上真正伟大的全球城市之一，其房地产也因此获得了奖杯。它成为欧洲的技术资本之都。虽然脱欧使得伦敦的全球城市地位受到质疑，但最最近的事实显示，脱欧的影响并不能改变伦敦的核心地位。
在这十年里，房地产交易一直都很引人注目。比斯诺对100多名伦敦商业地产市场上的交易员，关于他们10年来在伦敦的交易情况（在某些情况下甚至略高于此）进行了采访。这些交易中，有一些是通过在底部买进、在顶部卖出而获得巨额利润的，有一些是具有变革意义的公司交易，还有一些是开拓性地进军新行业。这是一个精彩的故事，讲述了一个非凡的时期在一个非凡的城市。
The Walkie Talkie And Cheesegrater项目（开发商LandSec And BL）
作为英国历史上两大重量级房地产公司，兰德证券（Landsec）和英国地产（British Land）因过于死板而备受指责。但毫无疑问，当涉及到本市20年来巨大的摩天大楼建设时，他们进入的时机恰到好处，虽然不太清楚谁先压的宝，但2010年，Landsec和合伙人金丝雀码头（Canary Wharf）决定下注，开发了 the Walkie Talkie 。BL和Oxford Properties也开发了Cheesegrater。随着城市租赁市场在接下来的几年里轰轰烈烈地回归，两家公司都获得了巨额租金。他们分别以1.3亿英镑和1.25亿英镑的价格卖给了香港投资者，从而获得巨大的利润。
The White Tower Portfolio
2010年7月，凯雷在欧洲基金市场的顶级投资面临严重亏损。但这并没有阻止它押注伦敦写字楼价值的未来，以6.71亿英镑收购了西蒙·哈拉比（Simon Halabi）的白塔投资组合。这一价格远低于资产担保的11亿英镑债务，该资产在证券化贷款违约后由接管人出售。凯雷最终在未来8年以逾12亿英镑的价格出售了这些资产，该公司在这笔交易中获得的利润抹去了其他投资的一些损失，并使得凯雷再次准备实施欧洲投资战略，并在今年早些时候筹集到另一支基金。
APG And CPPIB 买下 Westfield Stratford
谁说私募股权公司在市场最底层做的都是最好的交易？2010年11月，荷兰养老基金APG和加拿大养老计划投资委员会（Canada pension Plan Investment Board）斥资8.71亿英镑，收购了伦敦东部200万平方英尺的购物中心韦斯特菲尔德斯特拉特福德（Westfield Stratford）50%的股权。经过今年早些时候的再融资，这部分股权现在价值14亿英镑，利润超过5亿英镑。这不仅对他们来说是一笔好交易，而且对韦斯特菲尔德（Westfield）和伦敦（London）来说都是一件幸事。
黑石收购Chiswick Park
黑石在2009年底收购了Broadgate 50%的股权，仅用了7700万英镑的股权，2013年将股权出售给GIC时，净赚逾6.5亿英镑。但它收购奇斯威克公园（Chiswick Park）的表现也不算太差。2011年1月，该公司斥资4.8亿英镑买下了这座190万平方英尺的西伦敦商业园区。2014年，该公司以7.8亿英镑的价格将该公园出售给中国投资公司。园中有一栋正在开发中的建筑，这座建筑现在的售价为3亿英镑，使得公园的总销售额将达到11亿英镑。这笔交易对市场也很重要：最初的购买是使用金融危机以来的第一笔证券化贷款进行的。总体而言，百仕通从一场始于Broadgate的系列收购，伦敦13项资产投资狂潮中获得的利润可能超过20亿英镑。
Norges Bank 收购 Stake In Regent Street
皇冠地产在近1000年的历史中从未有过外部合伙人。挪威庞大石油产业支撑的财富基金此前从未做过房地产交易。因此，2011年1月，当挪威银行投资管理公司（Norges Bank Investment Management）以4.52亿英镑收购摄政街（Regent Street）25%的股权时，对双方来说都意义重大。它腾出资本，让皇冠开始重新开发其在伦敦市中心的其他控股公司，并由挪威基金主导开始投资210亿英镑。尽管像ADIA这样的中东基金长期以来都在伦敦有业务，但这一交易带动了全球主权财富基金开始投资伦敦资产。
Henderson 收购 Leadenhall Triangle
这项交易必须成为纯粹的chutzpah（恶意收购）。2011年Leadenhall Triangle的业主拖欠贷款后，整个伦敦写字楼市场都在准备其将之推向市场。布鲁克菲尔德被视为这座城市最好的开发地点之一，他一直在大声疾呼，说这笔交易已经完成。但亨德森全球投资者（现为Nuveen）却抢先一步，与管理层达成了一项场外交易，并以1.5亿英镑完成收购。今年，Nuveen获得了一项M&G的交易，为一项8.75亿英镑、9.05万平方英尺的开发项目提供资金，该项目可能会推出最终方案，现称为Gotham，价值14亿英镑。
Eastdil Arrives
2011年6月，一位陷入困境的爱尔兰投资者任命了一家名为Eastdil Secured的经纪公司，出售两栋伦敦建筑，该公司需要将其转移以偿还债务。在英国以前没有人听说过Eastdil。这是这家美国公司在欧洲扩张的跳板，该公司在过去10年中在伦敦促成了数十笔大的销售，包括黑石以17亿英镑的价格将布罗德盖特50%的股份出售给GIC，以及以110亿欧元出售logico，在过去10年的大部分时间里，它在伦敦一直是美国私人股本公司的首选经纪商。
Delancey’s Decade Of Dominance
德兰西与布鲁克菲尔德和黑石一样，一次又一次地出现在人们的视野，当时比斯诺为他们的十年交易征求市场专家的意见。最重要的可能是2011年7月5.59亿英镑购买了2012年伦敦奥运会场地上的运动员村。德兰西以这3000套公寓为平台，成立了英国最大的出租住宅公司GetLiving，目前价值远超30亿英镑。德兰西在另一笔附近的交易中，以1英镑的价格收购了奥林匹克广播和媒体中心，这座建筑被许多地产商视为白象。该公司创建的“东方之计”吸引了包括UCL、V&a和福特在内的各种学术、文化和商业租户，目前租金达到每平方英尺45英镑，价值接近5亿英镑。2011年5月，该公司与Ares合作收购Minerva，Minerva是一家资产潜力为12亿英镑但负债9亿英镑的上市公司。它为该公司支付了2亿英镑，在清算资产时轻松超过了12亿英镑的估值。最后，在2015年，它与LRC合作，以5000万英镑的价格收购了皇家铸币院（Royal Mint Court），这是一个75万平方英尺的办公计划，收益率为15%。不到三年后，它以2.55亿英镑的价格将该地卖给了中国政府，作为新的伦敦大使馆所在地。